Собственники квартир имеют право сдавать ее в аренду различным лицам, устанавливая при этом определенную ежемесячную или посуточную плату. Кроме выгоды арендодатель может столкнуться с рисками, которые принесут ему значительные финансовые потери.
Поэтому такую услугу рекомендуют оформлять специальным договором, позволяющим добиться их возмещения.
Правила сдачи квартиры в аренду
Согласно главы 35 ГК РФ узаконить сделку можно только путем оформления договора найма. Заключать его имеет право только собственник жилья или его представитель, имеющий нотариально заверенную доверенность, в которое обговаривается его право осуществлять такое действие.
Подтвердить право собственности можно путем предоставления выписки из реестра, которую можно получить в электронном или письменном виде через Единый Государственный Реестр Недвижимости.
Важно!
При наличии нескольких владельцев арендодатель обязан заранее получить письменное разрешение у всех собственников жилья на заключение такой сделки.
Также нужно предоставить разрешение от всех лиц, зарегистрированных в квартире. Если в ней прописал несовершеннолетний гражданин, то такой документ нужно получить у органов опеки.
Ипотечную квартиру владелец имеет право сдавать самостоятельно, не уведомляя банк. Эта практика позволяет заемщику быстрее погасить ипотеку. Оплату за аренду рекомендуют указывать помесячную, чтобы при конфискации жилья не возникло споров о сумме возвращения заплаченных денег.
При сдаче коммунальной квартиры разрешение нужно получить у соседей, в общей собственности, с которыми находится санузел и кухня.
Неприватизированную квартиру сдать в аренду практически нереально, так как ее собственником являются муниципальные органы, которые не дают разрешение на оформление договора. Человек, зарегистрированный в ней, по факту уже является нанимателем.
При отсутствии разрешения от вышеуказанных лиц документ не имеет законной силы, и любые претензии по нему судом не рассматриваются.
Важно!
С целью исключения имущественных претензий рекомендуют при заселении арендатора заключать акт приемки-передачи, в котором описывают все имущество и указывают его состояние. При необходимости прикладывают фото.
Быстро найти арендатора помогут следующие действия:
- размещение объявлений в интернете и на улице;
- предложение низкой цены аренды в сравнении с рыночной;
- обращение в одну или несколько риелторских контор;
- исключение пункта оплаты коммунальных услуг арендатором;
- оповещение всех родных и знакомых о желании сдать квартиру в аренду.
Оформление договора
На первом листе обязательно указывают номер договора, Ф.И.О. и данные паспорта арендатора, Ф.И.О. арендодателя. Далее, документ содержит следующие основные разделы:
- предмет договора. В специальные графы вносят данные об общей и жилой площади в кв. м., адресе жилья, количестве комнат в нем, Ф.И.О. членов семьи, которые будут проживать вместе с арендатором и степень их родства. Обязательно присутствуют пункты, в которых подтверждается пригодность квартиры для проживания, гарантия владельца о не нахождении жилья под арестом и отсутствии третьих лиц, оспаривающих право собственности в суде. В отдельных графах расписывают срок аренда, наименование документа, на основании которого жилье находится в собственности арендодателя, вид мебели, оборудования и техники, присутствующей в нем;
- обязанности сторон. В этом разделе указывают на обязательство арендодателя предоставить арендатору квартиру по адресу, записанному в первом разделе, для проживания и обеспечить всем, учтенным в договоре лицам, свободный доступ в нее. Отдельным пунктом предусматривают выполнение ремонта всех устройств, необходимых для оказания коммунальных услуг. Согласно этому разделу арендатор обязан использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность всего имущества, находящего в ней, не совершать самовольного ремонта, своевременно оплачивать установленную арендную плату. Деньги за коммунальные услуги перечисляют на счет контор обычно обе стороны. Арендаторы оплачивают по счетчику, а владелец – все остальное;
- права сторон. Расписывают, что имеют право требовать арендатор и арендодатель друг от друга;
- ответственность сторон. Указывают необходимость возмещения потерпевшей стороне ущерба, а также процент начисления пени при несвоевременном внесении арендной платы;
- порядок расторжения договора. Описывают условия преждевременного расторжения и сроки предупреждения сторонами друг друга о предстоящем выселении или продлении договора;
- адреса и реквизиты сторон.
При необходимости в документе прописывают условия ухода арендатором за жильем, порядок осмотра имущества владельцем, правила поведения в квартире, возможность приглашения гостей или проживания животных.
Наличие документа позволяет требовать от арендатора денежной компенсации или выселения в следующих ситуациях:
- порча имущества, находящегося в квартире, или у соседей при совершении пожара (затопления) по вине жильцов;
- отсутствие оплаты или ее несвоевременное перечисление за аренду и указанные коммунальные платежи;
- осуществление жильцам сдачи жилья другим лицам;
- несоблюдение арендатором или членами его семьи описанных условий проживания.
Договор оформляют на листах А4.
Важно!
Если срок его действия, который не может превышать 5 лет, не более 12 мес., то регистрировать документ в Росреестре не нужно. Это значит, что налог на доход при заключении договора краткосрочной аренды не платят.
К какой ответственности могут привлечь лицо, незаконно сдававшее квартиру?
Все доходы физических лиц, за небольшим исключением, облагаются налогом. Отклонение от его уплаты согласно ст. 122 НК РФ, ст. 171 и 198 УК РФ, грозит человеку штрафом в следующих размерах:
- от 100 тыс. до 500 тыс. руб.;
- зарплата или другой вид дохода за период 1-3 г.;
- 20-40 % от общей суммы задолженности по налогам.
Также законом предусмотрены следующие виды наказаний:
- арест на 6-36 мес.;
- принудительные работы на срок от 6 мес. до 3 лет.
Важно!
Человека могут освободить от уголовной ответственности, если такое преступление было совершено им впервые, и он оплатил всю необходимую сумму налога вместе с пеней и штрафом.
Куда можно подать жалобу на незаконную аренду квартиры?
Сообщить о нарушении закона можно в следующие инстанции:
- управляющая контора;
- участковый или территориальное отделение полиции;
- ГУВМ МВД (сдача квартиры нелегалам);
- Роспотребнадзор (несоблюдение жильцами санитарно-эпидемиологических норм).
Все службы обязательно передают информацию об отсутствии у жильцов договора найма в Федеральную налоговую службу.
Обратиться в эти конторы можно лично и написать заявление или позвонить на горячую линию.
При оформлении письменной жалобы нужно обязательно указать следующие данные:
- данные заявителя (Ф.И.О., адрес);
- причины подачи жалобы;
- адрес сдаваемого жилья;
- просьба о проведении проверки и применении воздействия на нарушителя;
- доказательства о незаконной сдаче жилья (документы, видео или аудио файлы).
При наличии доказательств налоговики могут сразу передать дело в суд. Если их нет, то они имеют право вызвать хозяина квартиры в отделение для беседы.
Сдавать квартиру может любой владелец и без договора, но его отсутствие не гарантирует получение им прибыли с такой сделки. Поэтому юристы рекомендуют оформлять документ, который позволит арендодателю требовать с жильцов оплату за проживание и возмещение ущерба при несоблюдении его правил.
